מזה בכלל מחזור משכנתא ?

ב-מיחזור משכנתא אנו רוצים לשדרג את המשכנתא הקיימת וליהנות מתנאים טובים יותר המתאימים גם למצבו הכלכלי של הלווה ולתנאי השוק. למעשה, ההליך כולל סגירת משכנתא קיימת ולקיחת משכנתא חדשה במקומה, שתנאיה יהיו טובים יותר מהקודמת. חשוב לוודא שהתנאים במשכנתא החדשה הם אכן משופרים וטובים יותר ללווים.

אז איך עושים את זה?

פונים לבנק למשכנתאות בבקשה לקבל את המידע הדרוש לצורך בדיקת כדאיות פירעון מוקדם, אז תצטרכו לבצע סקר שוק – להשוות את המחירים בבנקים נוספים.

לפירעון המשכנתא, צריך להוסיף את עמלת הפירעון המוקדם וכן צריך להוסיף עלויות נוספות שיהיו לכם בעת פירעון המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה.  כלומר, היקף המשכנתא שנותר לכם פלוס עמלת פירעון מוקדם והעלויות הנוספות, מסתכמים לסכום המשכנתא החדשה – את הסכום הזה יש לבדוק בהתאם לריבית משכנתא מעודכנת לאותו פרק זמן שנותר, ואז בוחנים את ההחזר החודשי מול ההחזר החודשי הקודם – אם התשלום החודשי במשכנתא החלופית/ עתידית נמוך יותר אז כמובן שהיא עדיפה על המשכנתא הקיימת.

במהלך בדיקת הכדאיות צריך לזכור שכדי לדעת אם כדאי כלכלית להחליף את המשכנתא צריך להשוות תפוחים לתפוחים – כלומר המשכנתאות צריכות להיות זהות.   כמו כן, בעת מהלך כזה כדאי לבדוק מול הבנקים למשכנתאות אם הם נושאים בחלק מעלויות הפירעון המוקדם, או שהם לפחות חוסכים מכם חלק מהעלויות השוטפות של המשכנתא.

כללי אצבע במיחזור משכנתא

כאשר הריבית שהשגתם קרובה לריבית לפיה הבנק מחשב את עמלת הפירעון המוקדם, סביר להניח שכדאי למחזר את המשכנתא.

מיחזור משכנתא הוא לקיחת משכנתא לכל דבר ועניין – פתיחת תיק, העברת מסמכים, כשלזה יש להוסיף מסמכים ספציפיים שיש לספק לשני הבנקים למשכנתאות שקשורים למיחזור, וכן יש לקבל מסמכים מהבנקים לשם ביצוע המיחזור.

העלות של מיחזור משכנתאות תלויה בעיקר בגובה המשכנתא, וברישום הדירה וערכה. הסכום יכול להגיע לכמה אלפים טובים, ואת ההוצאות האלו, יש לקחת בחשבון בחישוב החזרי המשכנתא – כלומר צריך להוסיף לערך המשכנתא גם את עלויות אלו כדי לבחון אם היא אכן משתלמת. בין ההוצאות הנוספות בתהליך – עמלה תפעולית שהבנקים גובים בסכום של כמה עשרות שקלים;  עמלה על אי הודעה מראש ועוד

כל ההוצאות האלו חשובות ומשמעותיות ככל שיהיו מתגמדות לעומת עמלת הפירעון המוקדם. כן,  מחזור משכנתא יפול או יקום בגלל עמלת הפירעון המוקדם, והנה הרציונל של העמלה הזו – כאשר הבנק נותן לנו הלוואה בריבית קבועה ( מכל סוג – שקלית קבועה, מדדית קבועה ועוד) זו בעצם התחייבות שלו לספק לנו מימון בריבית כפי שנקבע גם אם יהיו שינויים בשוק ובריבית. אנחנו מנגד, מחויבים לתנאי ההלוואה/ המשכנתא ואנחנו גם מחויבים לפצות את הבנק באם אנחנו רוצים לפרוע את המשכנתא. אז, יוטל עלינו סוג של קנס – עמלת פירעון מוקדם.